Обремененная квартира имеет определенное законами, или наложенное уполномоченными органами обязательства с юридической стороны, или запрет на продажу прав собственности. Самым распространенным обременением является ипотечный кредит банка. Чтобы осуществить сделку купли-продажи, необходимо погасить кредит деньгами, полученными от покупателя в качестве аванса или же составить договор с банком на переведение кредита. Если возможности выплатить ипотеку нет, тогда квартира не может быть продана без согласия банка.
Квартиры, которые имеют обременение, покупатели стараются обходить стороной. Однако, в большинстве случаев, такое жилье продается ниже рыночной стоимости. Это и является для многих стимулом для покупки. Поэтому, в первую очередь, перед продажей квартиры, нужно немного скинуть цену, чтобы найти покупателей.
Система продажи обремененной квартиры сложнее, чем составление обычной купли-продажи. Есть два варианта осуществления сделок, которые отличаются принципиальным моментом, заключающимся в моменте и условиях снятия залога с квартиры – до или после перехода прав собственности на квартиру в руки покупателя.
- Если осуществлять сделку до перехода прав собственности, то нужно получить согласие банка на смену собственника. Держателем залога, в этом случае, становится покупатель, он же новый собственник квартиры. Он должен деньги, рассчитанные на покупку квартиры, поместить в две депозитные банковские ячейки. В первую ячейку закладывается сумма, равная долгу за ипотеку. Все, что остается от общей суммы, помещается во вторую ячейку. Только после закладывания средств должно осуществиться подписание договоров о купле-продаже и подача заявления на регистрацию в УФМС. Когда документы будут готовы, а права собственности перейдут к новому владельцу квартиры, банк забирает из депозитной ячейки свою сумму и полностью погашает кредит. Продавцу же остаются деньги из второй ячейки, которые он может забрать, также, после оформления прав собственности.
- Есть и второй вариант, который заключается в предварительном оформлении договора купли-продажи. В этом случае, после заключения сделки, продавец берет у покупателя аванс большой суммой, которая равна остатку по кредиту. Данные средства продавец вносит банку, полностью погашая кредит. Банк, в свою очередь, выдает документ о том, что ипотека выплачена, и обременение с квартиры сняты. Он предоставляется в УФМС при заключении сделки. После полного оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшуюся сумму продавцу и становится владельцем квартиры уже без обременения
При продаже квартиры с обременением необходимо учитывать несколько важных моментов:
- Можно продать квартиру, не снимая с нее обременение. Однако это считается мошенничеством и придется заплатить большие взятки, чтобы договора прошли через множество рук закона. Как считают специалисты, дешевле будет приобрести новое жилье, чем заплатить всем взятки.
- Не обязательно продавать обремененную квартиру. Если есть желание просто купить жилье большего размера, то можно договориться с банком для предоставления дополнительного кредита, на который можно купить новую квартиру, затем продать старое жилье и выплатить часть долга.
- Если квартира была куплена в ипотеку недавно, то сразу продать ее не получится. Банк устанавливает определенные сроки, в течение которых владелец должен обязательно пользоваться квартирой и не совершать с ней никаких сделок. В большинстве случаев, такие сроки равны полугоду, однако каждый вопрос решается индивидуально.
Прежде, чем искать покупателя на обремененную квартиру, необходимо уточнить у банка, возможно ли будет продать жилье. В некоторых случаях, могут дать отказ.
Еще одним распространенным видом обременения является арест, наложенный на квартиру. Он наиболее тяжелый, чем ипотека. Прежде, чем продать такую недвижимость, необходимо снять арест. Сделать это можно через органы, которыми он был наложен. Для этого, необходимо устранить причины, по которым квартира была обременена. Однако не всегда является возможным это сделать.
Бывают случаи, когда суд требует крупную сумму денег за снятие ареста, которой у должника нет. В этом случае продажа квартиры может состояться только через торги, путем прохождения долгих и сложных процедур. В любом случае, желая продать обремененную квартиру, необходимо обратиться в правоохранительные органы для выяснения способов снятия ареста.
Видео сюжет расскажет, как продать ипотечную квартиру
